Você já ouviu falar do Pedro? Ele comprou um imóvel há 15 anos, pagou tudo direitinho, mas só tinha um contrato de compra e venda. Durante anos, ele viveu tranquilo, até que decidiu vender o imóvel. Foi então que veio a surpresa: ele não era oficialmente o dono. O vendedor havia desaparecido, e sem a escritura registrada no cartório, Pedro não conseguia avançar com a venda.

Imagine a frustração dele ao perceber que, apesar de ter quitado tudo, ainda não tinha o imóvel regularizado! Isso pode acontecer com qualquer pessoa que não tenha o registro oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Se você se identifica com essa situação, não se preocupe! Assim como o Pedro, você também pode regularizar seu imóvel. Neste post, vou explicar todos os detalhes e as melhores formas para regularizar sua propriedade, mesmo que você só tenha um contrato de compra e venda. Além disso, vou apresentar uma solução pouco conhecida, mas muito eficiente: a adjudicação compulsória.

Regularização de imóvel: como resolver?

Quando você tem apenas o contrato de compra e venda, é fácil pensar que está tudo certo, que você já é o dono do imóvel. Mas a verdade é que o contrato, por si só, não te torna o proprietário oficial. O contrato é um documento importante, sem dúvidas, mas o que realmente te dá a propriedade legal é a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Sem esse registro, o imóvel não está oficialmente no seu nome, o que pode causar sérios problemas no futuro, como:

  • Dificuldade para vender;
  • Problemas na partilha de bens;
  • Complicações para deixar o imóvel como herança;
  • Obstáculos para conseguir financiamento bancário.

Agora você deve estar se perguntando: “Mas, e se já se passaram anos e eu só tenho o contrato, ainda dá para regularizar?”

Sim, dá sim! Existem várias formas de regularizar o imóvel, e vamos explicar duas delas a seguir.

1. Usucapião: uma solução conhecida, mas nem sempre a mais rápida

Um dos métodos mais conhecidos para regularizar um imóvel é a usucapião. Muita gente já ouviu falar dessa solução, mas talvez não saiba exatamente como funciona.

A usucapião permite que você se torne o proprietário de um imóvel que está usando há um certo tempo, geralmente entre 10 e 15 anos, desde que tenha agido como dono durante esse período. Esse comportamento de “agir como dono” é o que chamamos de animus domini, ou seja, você precisa ter:

  • Mantido o imóvel como se fosse seu;
  • Pago impostos;
  • Realizado manutenções;
  • Evitado disputas ou questionamentos sobre a posse.

No entanto, a usucapião não é a única solução, e nem sempre é a mais rápida. O processo pode ser longo e burocrático, especialmente se houver dúvidas sobre o tempo de ocupação ou sobre a documentação.

2. Adjudicação compulsória: rápida e pouco conhecida

Se você comprou um imóvel, tem o contrato de compra e venda, mas nunca conseguiu a escritura definitiva, existe uma solução muito mais rápida e eficiente: a adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória é um processo judicial em que o comprador pode pedir que o juiz determine a transferência do imóvel para o seu nome, mesmo que o vendedor tenha sumido, se recusado a passar a escritura, ou que a empresa responsável pela venda tenha fechado.

O mais interessante é que, diferente do que muitos pensam, você não precisa ter registrado o contrato no cartório de imóveis para fazer esse pedido. A Súmula 239 do STJ deixa claro que não é necessário.

Com a adjudicação compulsória, você pode resolver o problema definitivamente. Basta entrar com o pedido na justiça, e, uma vez que o juiz determine a adjudicação, você pode levar essa decisão ao cartório e registrar o imóvel oficialmente em seu nome.

Essa solução é rápida e eficaz, e você não precisa mais esperar o vendedor aparecer. Com a decisão judicial, você terá a segurança de que o imóvel será seu, com tudo regularizado.

A importância de regularizar o imóvel

Agora, você pode estar pensando: “Eu moro no imóvel há anos e nunca tive problemas. Preciso mesmo regularizar?”

A resposta é sim! Sem a escritura no seu nome, você ainda não é oficialmente o dono do imóvel. Isso pode trazer complicações se você quiser vender, transferir o imóvel para seus herdeiros ou até mesmo conseguir um financiamento para melhorias. Além disso, um imóvel irregular pode se tornar um problema em disputas familiares ou processos de desapropriação.

Regularizar o imóvel te dá segurança jurídica e evita complicações futuras. Afinal, não há nada mais tranquilizador do que saber que você tem total controle sobre sua propriedade.

O processo é complicado?

Nem tanto quanto parece! Com a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário, o processo de adjudicação compulsória é bem mais simples do que muitos imaginam. Você só precisará apresentar o contrato de compra e venda e alguns documentos que comprovem o pagamento e a posse do imóvel.

Não deixe para depois. Quanto mais cedo você regularizar o imóvel, mais tranquilo será o seu futuro.


Conclusão: regularize agora o seu imóvel

Se você está nessa situação ou conhece alguém que precisa regularizar um imóvel, não espere mais. Entre em contato com um advogado de confiança e inicie o processo de regularização.

Agora, me conta nos comentários: Você já passou por uma situação parecida? Ou conhece alguém que está com o mesmo problema? Deixe suas dúvidas aqui, que eu vou responder o máximo possível!

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Muito obrigado pela leitura e até a próxima!

About the author

Administrador, Advogado e atualmente sou Mestrando em Direito e Negócios Internacionais pela Universidade Europeia do Atlântico (ES). 20 anos de experiência nas áreas Jurídicas, Vendas Técnicas, Desenvolvimento e Implantação de Projetos e Suporte Especializado para soluções de tecnologia. Em minha carreira, tive a oportunidade de participar grandes projetos, em importantes empresas, desde a implantação de automações para postos de combustíveis, até complexos sistemas de atendimento para empresas de Grande Porte, como por exemplo: Eletrobras, Coca-Cola, Banco do Brasil e Correios. www.laval.com.br

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