A pergunta chega quase sempre na mesma forma. “Comprei esse apartamento anos antes de conhecer minha companheira. Quero que ele fique para o meu filho. Ela tem direito?”

A resposta curta é que existem duas perguntas escondidas nessa única frase, e elas têm respostas diferentes. Uma é sobre partilha, que é o que acontece se a união terminar em vida. A outra é sobre sucessão, que é o que acontece se ela terminar com o falecimento. Confundir as duas é a origem de boa parte das surpresas.

Partilha: o bem anterior à união, em regra, não se comunica

Quando não há contrato dizendo o contrário, a união estável segue o regime da comunhão parcial de bens. Nesse regime, divide-se o que foi adquirido durante a união, com esforço comum presumido. O que já era seu antes permanece seu.

Então, para o cenário de separação em vida, o imóvel comprado antes tende a ficar fora da divisão. Com três ressalvas que aparecem muito na prática:

  • Financiamento pago durante a união. Se o imóvel foi comprado antes mas as parcelas continuaram sendo pagas depois, a parte quitada na constância costuma entrar na discussão.
  • Reformas e ampliações. Benfeitorias feitas com recursos do casal podem gerar direito de compensação, ainda que o imóvel em si não se comunique.
  • Frutos. O aluguel recebido durante a união é renda do período, e renda do período em regra se comunica, mesmo que o bem que a produz não se comunique.

Sucessão: aqui a resposta muda

É neste ponto que a maioria das pessoas se surpreende. As regras de herança não são as mesmas da partilha.

Desde 2017, quando o Supremo Tribunal Federal equiparou a união estável ao casamento para fins sucessórios, o companheiro sobrevivente passou a ter, na herança, tratamento equivalente ao de cônjuge. E o Código Civil prevê que, na comunhão parcial, o cônjuge — e portanto o companheiro — concorre com os descendentes justamente quanto aos bens particulares deixados pelo falecido.

Leia essa frase de novo, porque ela inverte a intuição: o imóvel comprado antes da união, que na separação em vida ficaria de fora, é exatamente a categoria de bem sobre a qual pode haver concorrência na herança.

Não é uma regra automática nem idêntica em todos os casos — o resultado depende de quantos descendentes existem, de quais outros bens compõem o acervo e de particularidades que só a análise do caso concreto resolve. Mas é suficiente para responder à pergunta original: pretender que o bem vá integralmente para o filho apenas porque foi comprado antes, sem fazer mais nada, é uma aposta arriscada.

O caminho mais comum: doação em vida com reserva de usufruto

É por isso que a doação com reserva de usufruto aparece tanto no planejamento familiar, e também em contratos de compra e venda no dia a dia dos cartórios.

Funciona assim: o pai doa ao filho a nua-propriedade do imóvel e reserva para si o usufruto. O filho passa a constar como proprietário na matrícula, mas quem continua morando, alugando e recebendo a renda é o pai, enquanto viver. Com o falecimento, o usufruto se extingue e a propriedade se consolida nas mãos do filho, sem precisar passar por inventário para aquele bem.

As vantagens práticas são claras: o doador não perde o controle nem a renda, o bem sai do inventário futuro, e a vontade fica registrada em escritura pública em vez de depender de interpretação depois.

Os limites que precisam ser respeitados

Planejamento não é passe livre, e é honesto dizer onde estão as fronteiras.

A legítima. Metade do patrimônio de quem tem herdeiros necessários é reservada a eles por lei. Não se pode dispor livremente dessa metade, e doação que avance sobre a legítima de outro herdeiro pode ser questionada.

Adiantamento de herança. Doação de pai para filho é, em regra, adiantamento da parte dele na herança, e será levada à colação no futuro — salvo se a escritura dispensar essa colação dentro do limite da parte disponível.

Outros filhos. Se houver mais de um descendente, doar a apenas um deles exige atenção redobrada à parte disponível, sob pena de gerar exatamente o conflito que se queria evitar.

Custo. A doação tem imposto de transmissão estadual e custas de cartório. Costuma sair mais barato que o inventário futuro, mas é despesa presente e precisa entrar na conta.

E o contrato de convivência?

Vale registrar que a união estável admite escritura de convivência definindo o regime de bens. É um instrumento útil e barato para deixar claro, desde o começo, o que se comunica e o que não se comunica. Ele organiza a partilha; a sucessão, contudo, tem regras próprias e nem tudo pode ser afastado por contrato — mais uma razão para tratar os dois planos separadamente.

Perguntas frequentes

Se comprei o imóvel antes da união, minha companheira herda alguma coisa?
Pode concorrer com os descendentes quanto aos bens particulares, que é justamente a categoria em que o imóvel comprado antes se enquadra. Quanto e como depende do conjunto de bens e do número de herdeiros.

Doar com usufruto significa perder o imóvel em vida?
Não. Com o usufruto reservado, o doador continua usando o bem e recebendo os frutos enquanto viver. O que muda é a titularidade formal da nua-propriedade.

Testamento resolve?
Resolve parte. O testamento dispõe sobre a parte disponível e é ótimo para registrar vontade, mas não afasta a legítima nem evita o inventário. Doação com usufruto e testamento costumam ser usados juntos, não como alternativas.

Cada família tem uma composição diferente de bens e herdeiros, e é isso que define o instrumento adequado. Se você quer organizar isso em vida, veja a página de Família e Sucessões ou fale direto no WhatsApp (48) 99159-4869. A primeira conversa é sem compromisso.